Il Rent to Buy: tutela del conduttore nei confronti dei creditori del cedente

Il Rent to Buy: tutela del conduttore nei confronti dei creditori del cedente

Con l’art.23 del Decreto Legge n.133 del 12/09/2014, convertito con la Legge 164/2014, nell’ordinamento italiano è stata introdotto la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, comunemente definiti contratti di “rent to buy”.

Tale fattispecie, mutuata dall’esperienza anglosassone, sta prendendo sempre più piede nel nostro Paese, soprattutto a causa della difficoltà di potenziali acquirenti di immobili ad accedere al credito bancario e, di contro, alla necessità dei proprietari di far fruttare gli immobili riducendo i rischi che un tradizionale contratto di locazione comporta.

Ed infatti, con il contratto di rent to buy, da stipularsi con atto pubblico o scrittura privata autenticata (forma necessaria per procedere alla successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari), l’immobile viene immediatamente concesso in godimento al conduttore, con contestuale concessione del diritto di acquisto da esercitarsi, entro il termine massimo di dieci anni, ad un prezzo prestabilito e non modificabile.

Durante la vigenza del contratto, il conduttore è tenuto a versare una somma mensile, che in parte viene imputata a canone di locazione e, in parte, ad acconto sul prezzo di vendita, da detrarsi al momento dell’effettivo trasferimento dell’immobile da quanto versarsi a saldo. Nell’ipotesi in cui il conduttore non intenda esercitare il diritto di acquisto, la parte concedente dovrà restituire integralmente (o in parte se così specificatamente pattuito) le somme percepite a titolo di acconto sul prezzo di compravendita.

Tale nuova fattispecie contrattuale ha suscitato, soprattutto nell’ultimo periodo, non poche discussioni in ambito dottrinale circa la tutela del conduttore (e futuro acquirente) di fronte ad un’aggressione del bene immobile da parte dei creditori del cedente.
La norma istitutiva del rent to buy ha infatti contemplato l’ipotesi di fallimento sia del conduttore che del concedente e gli effetti che ne derivano sul contratto, ma nulla ha previsto in caso di pignoramento dell’immobile e sua successiva vendita esecutiva, non fornendo alcuna chiara indicazione circa la protezione che il conduttore ha durante la decorrenza del contratto e nel caso in cui intenda procedere all’acquisto dell’immobile alla scadenza contrattualmente prevista.

Di fronte a questa lacuna normativa, si sono create due correnti interpretative contrapposte, di cui una sostiene l’impignorabilità del bene successivamente alla trascrizione del contratto di godimento, lasciando al creditore del concedente solo la possibilità di pignorare i canoni mensili. La seconda, invece, equiparando l’efficacia della trascrizione del contratto di godimento (anche se in funzione della successiva alienazione), a quella del contratto di locazione, non ritiene che la stessa sia idonea ad impedire l’espropriazione forzata.
Noi riteniamo di condividere questa seconda tesi, e tanto sia perché l’art. 23 del D.L. 133/2014 richiama espressamente l’art. 2643, I comma n.8), c.c. (trascrizione del contratto di locazione ultranovennale), e sia perché analogo parallelo può farsi con il contratto preliminare di compravendita, che, una volta trascritto, non impedisce il pignoramento del bene promesso in vendita, ma è comunque opponibile, e quindi può farsi valere, nei confronti del futuro acquirente.

In attesa di una pronuncia giurisprudenziale che fornisca chiarimenti in merito, riteniamo pertanto che il conduttore titolare di un contratto di rent to buy, trascritto in data anteriore al pignoramento immobiliare, non possa opporsi all’espropriazione forzata del bene oggetto di contratto, ma, al più, possa far valere nei confronti dell’aggiudicatario le condizioni contrattuali previste, continuando a versare allo stesso i canoni ed esercitando il diritto di acquisto nei termini ed alle condizioni pattuite.
Lo Studio Punzi è disponibile a fornire maggiori informazioni sul contratto di rent to buy, sulle opportunità e sulle problematiche allo stesso connesse.

Il Rent to Buy: tutela del conduttore nei confronti dei creditori del cedente

Con l’art.23 del Decreto Legge n.133 del 12/09/2014, convertito con la Legge 164/2014, nell’ordinamento italiano è stata introdotto la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, comunemente definiti contratti di “rent to buy”.
Tale fattispecie, mutuata dall’esperienza anglosassone, sta prendendo sempre più piede nel nostro Paese, soprattutto a causa della difficoltà di potenziali acquirenti di immobili ad accedere al credito bancario e, di contro, alla necessità dei proprietari di far fruttare gli immobili riducendo i rischi che un tradizionale contratto di locazione comporta.
Ed infatti, con il contratto di rent to buy, da stipularsi con atto pubblico o scrittura privata autenticata (forma necessaria per procedere alla successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari), l’immobile viene immediatamente concesso in godimento al conduttore, con contestuale concessione del diritto di acquisto da esercitarsi, entro il termine massimo di dieci anni, ad un prezzo prestabilito e non modificabile.
Durante la vigenza del contratto, il conduttore è tenuto a versare una somma mensile, che in parte viene imputata a canone di locazione e, in parte, ad acconto sul prezzo di vendita, da detrarsi al momento dell’effettivo trasferimento dell’immobile da quanto versarsi a saldo. Nell’ipotesi in cui il conduttore non intenda esercitare il diritto di acquisto, la parte concedente dovrà restituire integralmente (o in parte se così specificatamente pattuito) le somme percepite a titolo di acconto sul prezzo di compravendita.
Tale nuova fattispecie contrattuale ha suscitato, soprattutto nell’ultimo periodo, non poche discussioni in ambito dottrinale circa la tutela del conduttore (e futuro acquirente) di fronte ad un’aggressione del bene immobile da parte dei creditori del cedente.
La norma istitutiva del rent to buy ha infatti contemplato l’ipotesi di fallimento sia del conduttore che del concedente e gli effetti che ne derivano sul contratto, ma nulla ha previsto in caso di pignoramento dell’immobile e sua successiva vendita esecutiva, non fornendo alcuna chiara indicazione circa la protezione che il conduttore ha durante la decorrenza del contratto e nel caso in cui intenda procedere all’acquisto dell’immobile alla scadenza contrattualmente prevista.
Di fronte a questa lacuna normativa, si sono create due correnti interpretative contrapposte, di cui una sostiene l’impignorabilità del bene successivamente alla trascrizione del contratto di godimento, lasciando al creditore del concedente solo la possibilità di pignorare i canoni mensili. La seconda, invece, equiparando l’efficacia della trascrizione del contratto di godimento (anche se in funzione della successiva alienazione), a quella del contratto di locazione, non ritiene che la stessa sia idonea ad impedire l’espropriazione forzata.
Noi riteniamo di condividere questa seconda tesi, e tanto sia perché l’art. 23 del D.L. 133/2014 richiama espressamente l’art. 2643, I comma n.8), c.c. (trascrizione del contratto di locazione ultranovennale), e sia perché analogo parallelo può farsi con il contratto preliminare di compravendita, che, una volta trascritto, non impedisce il pignoramento del bene promesso in vendita, ma è comunque opponibile, e quindi può farsi valere, nei confronti del futuro acquirente.
In attesa di una pronuncia giurisprudenziale che fornisca chiarimenti in merito, riteniamo pertanto che il conduttore titolare di un contratto di rent to buy, trascritto in data anteriore al pignoramento immobiliare, non possa opporsi all’espropriazione forzata del bene oggetto di contratto, ma, al più, possa far valere nei confronti dell’aggiudicatario le condizioni contrattuali previste, continuando a versare allo stesso i canoni ed esercitando il diritto di acquisto nei termini ed alle condizioni pattuite.
Lo Studio Punzi è disponibile a fornire maggiori informazioni sul contratto di rent to buy, sulle opportunità e sulle problematiche allo stesso connesse.